Venta de propiedades

4 razones que han aumentado del precio en el mercado inmobiliario  

Durante la última década, Chile ha visto un aumento en los precios de las viviendas. El fenómeno resulta sorprendente, pues no responde a un único factor; por el contrario, los diferentes actores que manejan este mercado encuentran más de un responsable y ninguno parece ser fácilmemte regulable.

Las teorías sobre las causas de esta crisis van desde las regulaciones gubernamentales hasta la especulación financiera de los bancos. Lo grave es que las razones que plantearemos acá responden a la necesidad de acuerdo entre los inversionistas, las constructoras y el Estado, algo que nunca ha sido sencillo.

Razones del alza de los precios en el mercado inmobiliario

En este artículo, analizaremos 4 de las principales razones para el aumento del costo en el mercado inmobiliario.

  1. Los sueldos no se igualan a los costos de las viviendas

No se puede dejar de lado la realidad: los sueldos de Chile están estancados desde hace varios años. A pesar de que los trabajadores con mejores salarios compran viviendas, lo hacen con un financiamiento que luego son incapaces de pagar.

El sobreendeudamiento es uno de los dolores de cabeza de las entidades bancarias y de las propias constructoras, quienes temen que los compradores no puedan pagar las viviendas. La forma de evitar esto, según los economistas, es no gastar más del 25 % del salario en pagar la vivienda; sin embargo, en Santiago más del 60 % del salario se destina al arriendo.

El resultado es simple: un aumento en el precio de la vivienda con el fin de blindarse contra la posibilidad de no recuperar la inversión. 

  1. Las regulaciones estatales

Hay quienes apuntan a que el alza en el precio responde a políticas estatales. Las regulaciones locales y ordenanzas impiden el crecimiento del mercado. Un ejemplo puede ser la limitación de la altura que existe en edificios de comunas como La Cisterna o San Miguel, donde las constructoras encuentran argumento para aumentar hasta en un 30% el valor de las viviendas.

Por otra parte, muchas constructoras reclaman una falta de claridad con los permisos necesarios para arrancar los proyectos. En la mayoría de los casos, no parece un problema obtener los permisos para iniciar la obra; sin embargo, existen variados dictámenes de la contraloría o fallos judiciales que impugnan proyectos que han iniciado.

La paralización de la obra resulta muy costosa para la constructora. Esta incertidumbre creada por la falta de certeza de los mecanismos reguladores del Estado es uno de los principales argumentos que apoyan los inversionistas para el aumento de las viviendas que en construcción.

  1. Escasez de suelo

La Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) aboga una escasez de suelo urbano y el alto precio de los terrenos. Esta teoría se respalda en el hecho de que, aunque existen efectivamente más de 3.200 hectáreas de terreno muy bien ubicados y aptos para la construcción, pertenecen a personas o instituciones incapaces de sacar provecho de ellas. Además, estos entes tampoco desean venderlas, esperando una mejor época que les permita obtener una mayor rentabilidad.

En cuanto a este último punto, el problema no sería la escasez, sino que los propietarios adquirieron los terrenos a mejores precios y ahora, puedan o no construir, esperan una mejor época para vender.

  1. La especulación inmobiliaria

La especulación inmobiliaria es quizá una de las principales razones por la que los precios aumentan de forma desmedida. Además, resulta difícil llegar un consenso entre los actores del mercado.

Las constructoras han encontrado retornos de inversión de hasta un 90% en edificaciones en las que se les da un precio especial a algunas empresas, pero uno muy elevado a los consumidores. Esto deja a muchos potenciales compradores por fuera, o los obliga a caer en el sobreendeudamiento.

Finalmente, se ven beneficiados los pequeños inversionistas que compran departamentos para arrendarlos, ya que consiguen una rentabilidad hasta del 11 % anual, según estudios de la CCHC.

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